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 [摘要] 知名餐飲企業(yè)海底撈由于已經(jīng)形成了強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，會使得地方政府以十分優(yōu)厚的拿地條件吸引、誘惑他們；而對于這些企業(yè)而言，僅僅是短期內(nèi)土地的升值就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們做實業(yè)所創(chuàng)造的價值。基于此，王永平將海底撈的進(jìn)入，歸因于“心動”使然。

 [ 商業(yè)項目的開發(fā)持有，需要沉淀大量的資金。而國內(nèi)配套的融資渠道又十分匱乏，退出渠道也十分有限 ]

 種種跡象表明，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，已不僅僅是傳統(tǒng)住宅開發(fā)商的選擇。

 就在幾天之前，上海萬得信息技術(shù)股份有限公司（下稱“萬得”）以8億元購得上海黃浦江沿岸E20地塊。這幅在陸家嘴商圈輻射范圍內(nèi)的商辦用地，此前曾被多名業(yè)內(nèi)人士判斷升值潛力較大。而此地塊意外地被一家非地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)最終摘得，“外行”涉足商業(yè)地產(chǎn)之聲四起。

 “外行”扎堆

 對于萬得的此次拿地之舉，上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成認(rèn)為，該項目后期如何操作是決定萬得是否涉足房地產(chǎn)的關(guān)鍵：即，如果該項目成立一個項目公司并在建成后出售，那么這就僅僅是一筆財務(wù)投資；若萬得參與該項目的全程開發(fā)并主導(dǎo)后期的經(jīng)營，那么則可認(rèn)為萬得涉足商業(yè)地產(chǎn)。

 不過，作為一個建筑面積約3.6萬平方米的中等規(guī)模辦公樓，有市場分析人士認(rèn)為，這一體量大大超出了企業(yè)本身的辦公需求，“應(yīng)是先有商業(yè)地產(chǎn)方面的考慮，其次才是辦公需求。”

 就在萬得拿地之前不久，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平曾在微博中爆料：“四川簡陽（縣級市）當(dāng)?shù)卣�府給了海底撈一塊商業(yè)用地，海底撈正在規(guī)劃20萬平方米的商業(yè)綜合體。”

 盡管海底撈方面對此回復(fù)相當(dāng)謹(jǐn)慎，僅稱“海底撈簡陽店是海底撈的發(fā)源店，隨著簡陽城區(qū)的不斷發(fā)展，該店也受到了發(fā)展的制約，在政府的關(guān)心和支持下，海底撈將另擇土地進(jìn)行改建、擴(kuò)建”。但這也從另一個角度確認(rèn)了其進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的消息。

 在住宅地產(chǎn)市場受到嚴(yán)厲宏觀調(diào)控使得傳統(tǒng)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的同時，一些看似與房地產(chǎn)行業(yè)毫無關(guān)聯(lián)的企業(yè)似乎也想從中分得一杯羹。

 在這一過程中，海底撈與萬得并不孤單。

 2011年，蘇州的餐飲企業(yè)吳地人家就高調(diào)宣布進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，專注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；在此之前，同是餐飲企業(yè)的眉州東坡也曾嘗試在湖北投資商業(yè)街開發(fā)；而正在積極運(yùn)作上市的餐飲品牌“順峰”，其集團(tuán)下也有“順景溫泉酒店”商業(yè)地產(chǎn)項目。

 而本報記者在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最為火熱的成都調(diào)查發(fā)現(xiàn)，五糧液、娃哈哈、雨潤控股、蘇寧、長虹(微博)、紅星美凱龍、東方希望、新希望等來自食品、零售商業(yè)、建材甚至農(nóng)業(yè)等多個行業(yè)的企業(yè)都在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有了實質(zhì)性舉動。

“海底撈、萬得資訊等非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)并不為奇。”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商陽光新業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，從目前的市場環(huán)境看，住宅市場依舊受到嚴(yán)厲調(diào)控，股市行情也持續(xù)低迷，實體經(jīng)濟(jì)也在走弱。許多企業(yè)賺了錢，沒有合適的地方投，考慮到安全邊際，商業(yè)地產(chǎn)相對而言，還是一個相對穩(wěn)定、安全的投資品。

 在王永平看來，目前商業(yè)地產(chǎn)頗為火熱，引得各方力量紛紛入場的原因，除了傳統(tǒng)房企或主動、或被動地調(diào)整轉(zhuǎn)型外，還有的企業(yè)是“盲動”，即看到一些企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)生水起之后盲目跟風(fēng)。

“不過，像海底撈這種企業(yè)，由于已經(jīng)形成了強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，會使得地方政府以十分優(yōu)厚的拿地條件吸引、誘惑他們。而對于這些企業(yè)而言，僅僅是短期內(nèi)土地的升值就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們做實業(yè)所創(chuàng)造的價值。”基于此，王永平將海底撈的進(jìn)入，歸因于“心動”使然。

 等待被“洗牌”？

 然而，“隔行如隔山”是早已被驗證的真理，在專業(yè)性極強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域更是如此。

 “大量企業(yè)進(jìn)入，未來商業(yè)項目的供應(yīng)量肯定會大幅增加，供應(yīng)增加就意味著競爭加大，這將會給整個行業(yè)帶來巨大沖擊。”上述陽光新業(yè)負(fù)責(zé)人不無擔(dān)心地表示。

 具體來說，該人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的升溫首先會導(dǎo)致商業(yè)用地地價的抬升，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)成本的上升，“這一跡象從去年開始已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)”；而在商業(yè)地產(chǎn)項目的后期招商運(yùn)營方面，也會致使惡性競爭的出現(xiàn)，“例如通過延長免租金甚至零租金的方式搶奪租戶，對行業(yè)的正常發(fā)展是非常不利的”；此外，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)市場的人才競爭也越來越激烈，高薪挖人在每個專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都有發(fā)生。

 在政策方面，陽光新業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于國家對房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)市場也正受到波及。“包括信貸、融資等方面，即便是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，也受到許多限制。僅就融資方面，相比其他行業(yè)，還是困難得多。”

“現(xiàn)在對于企業(yè)來說，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略性機(jī)會已經(jīng)不多了，但戰(zhàn)術(shù)性機(jī)會還是有的。”對此，王永平解釋稱，當(dāng)遇到合適的價格、位置以及相關(guān)條件都很優(yōu)越的商業(yè)用地時，企業(yè)還是有賺一票的可能。“不過相信5年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)一定會有一個洗牌的過程，盲動跟風(fēng)入市的企業(yè)定會在行業(yè)洗牌中被淘汰。”

 對此，陽光新業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)必將經(jīng)歷一段時期的低谷，在部分商業(yè)過量供應(yīng)的城市，可能洗牌會異常慘烈。“項目是否能夠存活下來，最終還是要看商業(yè)地產(chǎn)商的專業(yè)度。”

 該負(fù)責(zé)人舉例表示，由于許多企業(yè)的專業(yè)度不夠，可能會出現(xiàn)諸如：項目定位不合理；項目設(shè)計無法滿足客戶需要；動線設(shè)計不合理；在招租沒有達(dá)標(biāo)的情況下強(qiáng)行開業(yè)；業(yè)態(tài)配比不合理；后期運(yùn)營管理不妥善等一系列問題。與住宅不同，這些問題都將給項目建成之后的運(yùn)營產(chǎn)生長期、持續(xù)的負(fù)面影響。

“原來做商業(yè)地產(chǎn)可以做‘范跑跑’，現(xiàn)在則都要做‘豬堅強(qiáng)’。”對于目前的商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境，王永平表示，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)之后想要整售，往往價格會被壓得很低，而且這類大宗物業(yè)的買家很少，因此像做傳統(tǒng)住宅一樣開發(fā)之后全部銷售的可能性很小；除整售之外的散賣只有臨街或一層等位置較好的商鋪才能以較為理想的價格售出，剩下的或許只能無奈自持，況且對于這種散售的商業(yè)項目，商家往往不愿入駐，反而會影響其后期的招商運(yùn)營。

“商業(yè)項目的開發(fā)持有，需要沉淀大量的資金。而國內(nèi)配套的融資渠道又十分匱乏，退出渠道也十分有限。”前述陽光新業(yè)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在看似賺錢的商業(yè)地產(chǎn)項目，最后可能會令企業(yè)陷入資金困境。“所以預(yù)計在未來的3~5年內(nèi)，將會有一批商業(yè)項目倒下，同時也是行業(yè)并購、洗牌的好時機(jī)。”

 目前，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的分化已經(jīng)開始。

 僅在北京，近日就有消息傳出，北京兆泰置地旗下悠唐生活廣場經(jīng)營兩年多仍業(yè)績不佳，其宣布與“大悅城”品牌開發(fā)商中糧置地擬開始深度合作，中糧置地將以管理輸出、商業(yè)運(yùn)營、收益共享的形式全程參與兆泰置地旗下包括悠唐在內(nèi)的4個購物中心的運(yùn)營管理。與此同時，位于北京東四環(huán)大郊亭橋附近的美羅城，歷經(jīng)4年不停調(diào)整，再次宣告易手，美羅城購物中心被香港錦繡置業(yè)有限公司接手，目前正在進(jìn)行改造施工，完工后將更名為“錦繡天地CBD”購物中心。